外国人・非居住者の日本不動産の税金｜取得・保有・売却と源泉徴収

外国人・非居住者の日本不動産の税金｜取得・保有・売却

歴史的な円安を背景に、海外の富裕層による日本の不動産取得が活発になっています。日本では外国人・非居住者でも土地・建物を自由に所有できます（国籍や在留資格による所有制限は原則ありません）。ただし、日本に住所のない非居住者には、日本に住む人とは異なる税務上の取り扱いがいくつもあります。この記事では、日本の不動産を取得・保有・売却する3つの局面に分けて、非居住者にかかる税金と源泉徴収の仕組みを、国税庁の一次情報をもとに整理します。

大前提｜「非居住者」とは／納税管理人が必要

税務上の非居住者とは、日本国内に「住所」がなく、かつ現在まで引き続き1年以上「居所」がない個人を指します（国籍ではなく生活の本拠で判定します）［国税庁 No.2875］。海外に居住したまま日本の不動産を持つ外国人の多くがこれに当たります。

局面①取得時にかかる税金

購入時の税金は、買主が非居住者でも居住者と同じです。主なものは次のとおりです［国税庁 非居住者の不動産取引］。

軽減措置（住宅用家屋の登録免許税の特例など）は要件・期限があり、自己居住用でない投資物件では使えないものもあります。適用可否は個別に確認してください。

局面②保有中の税金｜家賃の「20.42%源泉徴収」に注意

保有している間は、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税（標準1.4%）＋都市計画税（最大0.3%）がかかります。非居住者でもこれは同じです。

賃貸して家賃収入を得る場合、非居住者の不動産所得となり、日本で確定申告が必要です。ここで重要なのが源泉徴収です。

局面③売却時の税金｜買主が「10.21%源泉徴収」

非居住者が日本の不動産を売ると、譲渡所得として日本で課税されます。ここでも源泉徴収の仕組みがあります。

買主は、支払う売買代金の10.21%を源泉徴収し、翌月10日までに国へ納めます［国税庁 No.2879］。これは、海外へ資金が出て行く前に譲渡所得課税を確保するための制度です。ただし、買主が個人で、自己または親族の居住用に取得し、かつ代金が1億円以下のときは源泉徴収は不要です。

売買代金から先に引かれた10.21%は「前払い」なので、非居住者が確定申告（2/16〜3/15）をして実際の税額と精算します。取得費が高く売却益が小さい場合などは、源泉された額の多くが還付されることもあります。申告しないと源泉されたまま精算されないため、申告は必須と考えてください。

相続・贈与にも注意｜日本の不動産は「所在地主義」で課税

見落とされがちですが、日本国内にある不動産は、所有者が非居住の外国人であっても、日本の相続税・贈与税の課税対象になります。相続税・贈与税は「財産の所在」で判定され、日本に所在する不動産は日本の課税対象だからです。海外に住む親から日本の物件を承継する場合などに問題になります。国籍・住所・在留期間による課税範囲の考え方は外国人と相続税で解説しています。

関連する投資形態との比較

日本の不動産を個人で直接持つのか、日本法人（不動産保有会社）を通じて持つのか、あるいは不動産を保有する会社ごと買うのかで、税務は大きく変わります。会社ごと（株式）で取得する場合は、日本の不動産を多く持つ会社の株式＝不動産化体株式として非居住者にも譲渡益課税が及ぶなど、別の論点が出てきます。会社の取得については日本企業のM&A（株式取得）の税務を、賃貸経営一般の税金は不動産投資の税金をご覧ください。民泊として短期で貸す場合は民泊と税金も参考になります。

まとめ

よくある質問

参考リンク（出典）

本記事は次の公的資料をもとに作成しています（中立・一次情報）。

• 国税庁 非居住者・外国法人が日本国内にある不動産を取引した際の税金について
• 国税庁 タックスアンサー No.2875 居住者と非居住者の区分
• 国税庁 タックスアンサー No.2884 不動産の賃貸料に対する源泉徴収（非居住者）
• 国税庁 タックスアンサー No.2879 非居住者から不動産を購入した場合の源泉徴収

※本記事は一般的な情報提供であり、税務上の助言ではありません。税率・軽減措置・要件は改正されることがあり、租税条約により取り扱いが変わる場合もあります。個別のご判断は、税務署・国際税務に詳しい税理士等の専門家にご確認ください。