外国人·非居民的日本不动产税金｜取得·持有·出售
在历史性日元贬值的背景下，海外高净值人群取得日本不动产日趋活跃。在日本，外国人·非居民也可以自由拥有土地和建筑物（原则上没有基于国籍或在留资格的所有权限制）。不过，在日本没有住所的非居民，在税务处理上有若干与住在日本的人不同之处。本文将取得·持有·出售日本不动产分为三个阶段，依据国税厅的一手资料，梳理非居民所需缴纳的税金和源泉征收（预扣）的机制。
・取得：不动产取得税·登记许可税·印花税·消费税（仅建筑物）与居民相同
・持有：出租时，租金要源泉征收20.42%（承租人为法人等的情形）。每年还有固定资产税
・出售：买方源泉征收价款的10.21%，非居民就转让所得进行申告分离课税（长期15.315%）
大前提｜何为“非居民”／需要纳税管理人
税务上的非居民，是指在日本国内没有“住所”，且至今连续未满1年拥有“居所”的个人（以生活的本据而非国籍来判定）［国税厅 No.2875（日文）］。许多在海外居住同时拥有日本不动产的外国人都属于此类。
非居民要在日本办理确定申告·纳税，原则上须确定一名居住于日本国内的纳税管理人（税理士或管理公司等）并向税务署申报。由其代为提交申告表、领取退税款、接收税务署的文件等。为使不动产的管理·申告顺利进行，在购买阶段就选任是较为稳妥的做法。
阶段①取得时缴纳的税金
购买时的税金，即使买方是非居民也与居民相同。主要有以下几项［国税厅 非居民的不动产交易（日文）］。
| 税金 | 内容（本则） |
|---|---|
| 不动产取得税 | 固定资产税评估额 × 4%（土地·住宅有减至3%的减免）。取得后由都道府县课税 |
| 登记许可税 | 所有权转移登记：土地·建筑物均为评估额 × 2%（有减免措施）。设定抵押权为0.4% |
| 印花税 | 贴附于买卖合同（视金额从数千日元至数十万日元） |
| 消费税 | 仅对建筑物征10%（土地免税）。卖方为课税事业者的情形。个人之间的二手买卖，建筑物往往也不在对象之列 |
减免措施（如住宅用房屋登记许可税的特例等）有要件和期限，有些在非自住的投资物业上无法使用。是否适用请逐一确认。
阶段②持有期间的税金｜注意租金的“20.42%源泉征收”
在持有期间，每年1月1日时点的所有者要缴纳固定资产税（标准1.4%）＋城市规划税（最高0.3%）。非居民也是如此。
若出租并取得租金收入，则构成非居民的不动产所得，需在日本进行确定申告。这里重要的是源泉征收。
向非居民支付国内不动产租金者，原则上有义务源泉征收支付额的20.42%并缴纳给国家［国税厅 No.2884（日文）］。不过，承租人为个人，且为本人或其亲属自住而承租的情形，不需源泉征收。作为办公室或店铺出租给法人、作为员工宿舍出租给法人等情形，会被预扣20.42%。被预扣的税款，由非居民进行确定申告（不动产所得）扣除经费后结算（多缴部分退还）。
阶段③出售时的税金｜买方“源泉征收10.21%”
非居民出售日本不动产时，作为转让所得在日本课税。这里同样有源泉征收的机制。
买方源泉征收所支付买卖价款的10.21%，并于次月10日前缴纳给国家［国税厅 No.2879（日文）］。这是为在资金流向海外之前确保转让所得课税的制度。不过，买方为个人，为本人或亲属自住而取得，且价款在1亿日元以下时，不需源泉征收。
对出售收益（转让价额 − 取得费 − 转让费用），
・长期转让（持有超过5年）：15.315%（所得税15%＋复兴特别所得税0.315%）
・短期转让（持有5年以下）：30.63%（所得税30%＋复兴0.63%）
非居民不课征住民税（因1月1日在日本国内没有住所）。这一点比居民（长期20.315%·短期39.63%）在住民税部分的负担更轻。
从买卖价款中先扣除的10.21%属于“预付”，非居民通过确定申告（2/16～3/15）与实际税额结算。在取得费高、出售收益小的情形下，被源泉征收的金额可能大部分获得退还。不申告就会一直被源泉征收而不结算，因此请把申告视为必需。
继承·赠与也要注意｜日本不动产按“所在地主义”课税
容易被忽略的是，位于日本国内的不动产，即使所有者是非居住的外国人，也属于日本继承税·赠与税的课税对象。因为继承税·赠与税以“财产的所在”来判定，位于日本的不动产即属日本的课税对象。在承继海外父母的日本物业等情形下会成为问题。基于国籍·住所·在留期间的课税范围思路，请见外国人与继承税。
与相关投资形态的比较
是以个人身份直接持有日本不动产，还是通过日本法人（不动产持有公司）持有，抑或是连同持有不动产的公司一并买下，税务会有很大差别。以连同公司（股份）方式取得时，会出现另一类问题——例如持有大量日本不动产的公司股份＝不动产化体股份，转让收益课税也会波及非居民。关于取得公司，请见日本企业并购（股份取得）的税务；关于出租经营一般的税金，请见不动产投资的税金。若作为民宿短期出租，民宿与税金也可供参考。
总结
常见问题
外国人（非居民）也能买日本不动产吗？需要在留资格吗？
可以买。在日本，原则上没有基于国籍或在留资格的不动产所有权限制，即使住在海外也可以购买·登记。不过，为了购买后的申告·纳税，原则上须确定一名居住于日本国内的纳税管理人并向税务署申报。
出租日本物业收取租金时，为什么会被扣20.42%？
因为向非居民支付国内不动产租金者，负有20.42%的源泉征收义务。这是为了确实征收身在海外的出租人的所得税的制度。不过，承租人为个人且为本人·亲属自住而承租时不需源泉征收。被预扣的部分通过确定申告扣除经费后结算，多缴部分退还。
出售后被扣了价款的10.21%，能拿回来吗？
10.21%是转让所得的预付（源泉征收）。在次年的确定申告（2月16日～3月15日）中，扣除取得费·转让费用后与实际税额结算。若出售收益小，被源泉征收的金额可能大部分获得退还。不申告就不会结算，因此请务必申告。
非居民要缴住民税吗？
不缴。住民税对每年1月1日在日本国内有住所的人课征，因此不对非居民课税。所以不动产转让收益适用的税率，比有住民税的居民（长期20.315%）少了住民税部分，为15.315%（长期）。
参考链接（出处）
本文基于以下官方资料撰写（中立·一手资料）。
- 国税厅 关于非居民·外国法人交易位于日本国内不动产时的税金（日文）
- 国税厅 税务问答 No.2875 居民与非居民的区分（日文）
- 国税厅 税务问答 No.2884 对不动产租金的源泉征收（非居民）（日文）
- 国税厅 税务问答 No.2879 从非居民处购买不动产时的源泉征收（日文）
※本文为一般性信息提供，并非税务建议。税率·减免措施·要件可能修订，也可能因租税条约而改变处理方式。具体判断请向税务署或熟悉国际税务的税理士等专业人士确认。