외국인·비거주자의 일본 부동산 세금｜취득·보유·매각과 원천징수

이 글은 일본어 원문의 한국어 번역입니다. 제도와 수치는 변동될 수 있으며 일본어판과 공식 자료가 기준입니다. 개별 사안은 세무서나 세리사에게 문의하세요.

국제·고액 자산가

외국인·비거주자의 일본 부동산 세금｜취득·보유·매각

역사적인 엔저를 배경으로 해외 고액 자산가에 의한 일본 부동산 취득이 활발해지고 있습니다. 일본에서는 외국인·비거주자도 토지·건물을 자유롭게 소유할 수 있습니다(국적이나 체류 자격에 따른 소유 제한은 원칙적으로 없습니다). 다만 일본에 주소가 없는 비거주자에게는 일본에 사는 사람과는 다른 세무상 취급이 여러 가지 있습니다. 이 글에서는 일본 부동산을 취득·보유·매각하는 세 가지 국면으로 나누어, 비거주자에게 부과되는 세금과 원천징수 구조를 국세청의 1차 정보를 토대로 정리합니다.

비거주자의 세 가지 포인트.
・취득: 부동산취득세·등록면허세·인지세·소비세(건물만)는 거주자와 동일
・보유: 임대하면 임대료에 20.42%의 원천징수(임차인이 법인 등인 경우). 매년 고정자산세도
・매각: 매수인이 대금의 10.21%를 원천징수하고, 비거주자는 양도소득을 신고분리과세(장기 15.315%)

대전제｜'비거주자'란／납세관리인이 필요

세무상 비거주자란 일본 국내에 '주소'가 없고, 현재까지 계속해서 1년 이상 '거소'가 없는 개인을 가리킵니다(국적이 아니라 생활의 본거지로 판정합니다)［국세청 No.2875 (일본어)］. 해외에 거주한 채 일본 부동산을 보유하는 외국인 대부분이 이에 해당합니다.

비거주자는 '납세관리인' 신고를

비거주자가 일본에서 확정신고·납세를 하려면, 일본 국내에 거주하는 납세관리인(세리사나 관리회사 등)을 정하여 세무서에 신고하는 것이 원칙입니다. 신고서 제출·환급금 수령·세무서로부터의 서류 수령 등을 대행하게 합니다. 부동산의 관리·신고를 원활하게 진행하기 위해 구입 단계에서 선임해 두는 것이 안전합니다.

국면①취득 시 부과되는 세금

구입 시의 세금은 매수인이 비거주자라도 거주자와 동일합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다［국세청 비거주자의 부동산 거래 (일본어)］.

세금	내용(본칙)
부동산취득세	고정자산세 평가액 × 4%(토지·주택은 3%로의 경감 있음). 취득 후 도도부현이 과세
등록면허세	소유권 이전 등기: 토지·건물 모두 평가액 × 2%(경감 조치 있음). 저당권 설정은 0.4%
인지세	매매계약서에 첩부(금액에 따라 수천 엔～수십만 엔)
소비세	건물에만 10%(토지는 비과세). 매도인이 과세사업자인 경우. 개인 간 중고 매매는 건물도 대상 외인 경우가 많음

경감 조치(주택용 가옥의 등록면허세 특례 등)는 요건·기한이 있으며, 자기 거주용이 아닌 투자 물건에서는 사용할 수 없는 것도 있습니다. 적용 가능 여부는 개별적으로 확인하시기 바랍니다.

국면②보유 중의 세금｜임대료의 '20.42% 원천징수'에 주의

보유하는 동안에는 매년 1월 1일 시점의 소유자에게 고정자산세(표준 1.4%)＋도시계획세(최대 0.3%)가 부과됩니다. 비거주자도 이는 동일합니다.

임대하여 임대 수입을 얻는 경우 비거주자의 부동산소득이 되어 일본에서 확정신고가 필요합니다. 여기서 중요한 것이 원천징수입니다.

임차인이 법인 등이면 임대료에서 20.42%가 원천징수된다

비거주자에게 국내 부동산 임대료를 지급하는 자는 원칙적으로 지급액의 20.42%를 원천징수하여 국가에 납부할 의무가 있습니다［국세청 No.2884 (일본어)］. 다만 임차인이 개인이고 본인 또는 그 친족의 거주용으로 임차하는 경우에는 원천징수가 불필요합니다. 사무실이나 점포로 법인에 임대하는 경우, 사택으로 법인에 임대하는 경우 등에는 20.42%가 원천공제됩니다. 원천공제된 세금은 비거주자가 확정신고(부동산소득)를 하여 경비를 공제하고 정산합니다(과다 납부분은 환급).

국면③매각 시의 세금｜매수인이 '10.21% 원천징수'

비거주자가 일본 부동산을 매각하면 양도소득으로서 일본에서 과세됩니다. 여기서도 원천징수 구조가 있습니다.

매수인은 지급하는 매매 대금의 10.21%를 원천징수하여 다음 달 10일까지 국가에 납부합니다［국세청 No.2879 (일본어)］. 이는 자금이 해외로 나가기 전에 양도소득 과세를 확보하기 위한 제도입니다. 다만 매수인이 개인이고 본인 또는 친족의 거주용으로 취득하며, 또한 대금이 1억 엔 이하일 때에는 원천징수가 불필요합니다.

양도소득의 세율(신고분리과세)

매각 이익(양도 가액 − 취득비 − 양도 비용)에 대해,
・장기 양도(소유 5년 초과): 15.315%(소득세 15%＋부흥특별소득세 0.315%)
・단기 양도(소유 5년 이하): 30.63%(소득세 30%＋부흥 0.63%)
주민세는 비거주자에게 부과되지 않습니다(1월 1일에 일본 국내에 주소가 없기 때문). 이 점은 거주자(장기 20.315%·단기 39.63%)보다 주민세 분만큼 부담이 가벼워집니다.

매매 대금에서 먼저 공제된 10.21%는 '선납'이므로, 비거주자가 확정신고(2/16～3/15)를 하여 실제 세액과 정산합니다. 취득비가 높고 매각 이익이 작은 경우 등에는 원천징수된 금액의 상당 부분이 환급되기도 합니다. 신고하지 않으면 원천징수된 채 정산되지 않으므로 신고는 필수라고 생각하시기 바랍니다.

상속·증여에도 주의｜일본 부동산은 '소재지주의'로 과세

간과하기 쉽지만, 일본 국내에 있는 부동산은 소유자가 비거주 외국인이라도 일본의 상속세·증여세 과세 대상이 됩니다. 상속세·증여세는 '재산의 소재'로 판정되며, 일본에 소재하는 부동산은 일본의 과세 대상이기 때문입니다. 해외에 사는 부모로부터 일본 물건을 승계하는 경우 등에 문제가 됩니다. 국적·주소·체류 기간에 따른 과세 범위의 사고방식은 외국인과 상속세에서 설명합니다.

정리

소유외국인·비거주자도 자유롭게 소유 가능(소유 제한 없음)

취득 시부동산취득세·등록면허세·인지세·소비세(건물)는 거주자와 동일

보유·임대고정자산세＋임대료는 임차인이 법인 등이면 20.42% 원천징수

매각매수인이 10.21% 원천징수. 양도차익은 장기 15.315%·단기 30.63%, 주민세 없음

신고원천징수는 선납. 확정신고로 정산(환급되는 경우도)

체제납세관리인의 선임·신고가 필요

자주 묻는 질문

외국인(비거주자)도 일본 부동산을 살 수 있나요? 체류 자격이 필요한가요?

살 수 있습니다. 일본에서는 국적이나 체류 자격에 따른 부동산 소유 제한이 원칙적으로 없으며, 해외에 거주한 채로도 구입·등기가 가능합니다. 다만 구입 후의 신고·납세를 위해 일본 국내의 납세관리인을 정하여 세무서에 신고하는 것이 원칙입니다.

일본 물건을 임대해 임대료를 받으면 왜 20.42%가 공제되나요?

비거주자에 대한 국내 부동산 임대료 지급에는 지급자에게 20.42%의 원천징수 의무가 있기 때문입니다. 해외에 있는 임대인의 소득세를 확실하게 징수하기 위한 제도입니다. 다만 임차인이 개인이고 본인·친족의 거주용으로 임차하는 경우에는 원천징수가 불필요합니다. 원천공제된 분은 확정신고에서 경비를 공제하여 정산하고, 과다 납부분은 환급됩니다.

매각했더니 대금의 10.21%가 공제되었습니다. 되찾을 수 있나요?

10.21%는 양도소득의 선납(원천징수)입니다. 이듬해의 확정신고(2월 16일～3월 15일)에서 취득비·양도 비용을 공제한 실제 세액과 정산합니다. 매각 이익이 작은 경우에는 원천징수된 금액의 상당 부분이 환급되기도 합니다. 신고하지 않으면 정산되지 않으므로 반드시 신고하시기 바랍니다.

비거주자면 주민세가 부과되나요?

부과되지 않습니다. 주민세는 매년 1월 1일에 일본 국내에 주소가 있는 사람에게 부과되므로 비거주자에게는 과세되지 않습니다. 그래서 부동산 양도차익에 부과되는 세율은 주민세가 있는 거주자(장기 20.315%)보다 주민세 분만큼 낮은 15.315%(장기)가 됩니다.

참고 링크(출처)

본 기사는 다음 공적 자료를 토대로 작성했습니다(중립·1차 정보).

※본 기사는 일반적인 정보 제공이며 세무상의 조언이 아닙니다. 세율·경감 조치·요건은 개정될 수 있으며, 조세조약에 따라 취급이 달라지는 경우도 있습니다. 개별 판단은 세무서·국제세무에 밝은 세리사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.