不動産投資の税金と確定申告｜経費・減価償却・損益通算の活用法
不動産投資（賃貸経営）で得た収入は「不動産所得」として確定申告が必要です。多くの経費を計上でき、特に「減価償却費」という現金が出ていかない経費を使って帳簿上の赤字を作り、給与所得と相殺（損益通算）できることが大きな特徴です。
不動産所得の計算式
総収入には家賃・礼金（返還しないもの）・共益費・駐車場代などが含まれます。
不動産所得で計上できる主な経費
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点の不動産に課税される税金は全額経費になります。
管理費・修繕費
管理会社への手数料（家賃収入の5〜10%程度）と修繕費は全額経費。ただし資産価値を高める大規模リフォームは「資本的支出」として減価償却が必要。
火災・地震保険料
賃貸物件にかける保険料は全額経費（長期前払いの場合は按分）。
ローン利息（利子のみ）
住宅ローン・アパートローンの利子部分のみが経費です。元本の返済は経費になりません。
減価償却費（最重要）
建物の取得価額を耐用年数にわたって毎年経費計上できます。現金は出ていかないのに経費にできる最大の特徴です。
その他の経費
税理士費用・広告費（入居者募集）・不動産所得に関係する交通費・通信費なども按分経費になります。
減価償却費の計算
木造：22年 / 鉄骨造（3〜4mm以下）：19年 / 鉄骨造（4mm超）：34年 / 鉄筋コンクリート（RC）：47年
法定耐用年数を超えた中古物件：法定耐用年数 × 20%（最低2年）
法定耐用年数内の中古物件：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%
耐用年数（簡便法）：22年 × 20% ＝ 4年
年間減価償却費：1,000万円 ÷ 4年 ＝ 250万円（現金の出費なし）
家賃収入240万円 − 減価償却費250万円 ＝ 不動産所得▲10万円 → 給与所得と損益通算できる
損益通算で給与所得税を取り戻す
不動産所得が赤字になると、給与所得と損益通算して所得税・住民税を節税できます。
損益通算後の所得：700万円
節税額（所得税率23%＋住民税10%）：100万円 × 33% ＝ 33万円の節税
・土地購入のためのローン利子（建物部分のみ通算可）
・生活に使用している部分の経費
・別荘など「業務」でない不動産
不動産を売却したときの税金（譲渡所得）
⚠️ 所有期間5年以下（短期譲渡）
所得税30%＋住民税9%＝合計39%の税率。負担が非常に重い。
✅ 所有期間5年超（長期譲渡）
所得税15%＋住民税5%＝合計20%の税率。5年超保有で約半分になる。
毎年の減価償却費を計上すると、建物の「取得費」が下がります。売却時には「取得費（減価償却後）」と売却価格の差が譲渡所得になるため、長期間の減価償却後に売却すると大きな税負担が発生します。
青色申告の活用
不動産所得でも青色申告を選択できます（開業届と青色申告承認申請が必要）。5棟10室未満の場合は10万円控除のみです。また、不動産所得の赤字（損益通算しきれない部分）を翌年以降3年間繰り越すことができます。
まとめ
参照元
- 国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）
- 国税庁 タックスアンサー No.2100 減価償却のあらまし
- 国税庁 タックスアンサー No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
- 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
※本記事の内容は情報提供を目的としており、税務アドバイスではありません。