2026年（令和8年）分的路线价（rosenka，用于继承税・赠与税的土地评估价格）已于2026年7月1日在国税厅的“财产评估基准书”中公布［国税厅 财产评估基准书（日文）］。全国平均较上年上涨＋2.9%，连续5年上涨，是采用现行算定方法以来的最大涨幅。
对于计划继承土地或接受土地赠与的人来说，路线价是左右税额的重要数字。本文将从路线价是什么、路线价图的看法、如何查询自己的土地，到评估额的计算方法，整理得让初次接触的人也能在3分钟内看懂。
▶ 想立刻查询自己土地路线价的人，请前往国税厅 财产评估基准书，或本文的“查询步骤”。
路线价是什么｜用于继承税・赠与税评估土地的价格
路线价（继承税路线价）是指国税厅为面向道路的标准宅地所设定的“每1㎡评估为多少”的价额。它是继承税或赠与税评估土地（宅地）时的基准［国税厅 No.4602］。
路线价以当年的1月1日为评估时点进行算定，每年7月1日前后公布。也就是说，2026年分的路线价是“2026年1月1日时点的价格”，于2026年7月1日公布。
土地的评估额直接关系到继承税・赠与税的金额。是否需要缴纳继承税，取决于遗产总额是否超过基础扣除，因此自宅等土地的评估是试算的出发点。继承税整体的计算流程请见继承税的基础扣除与节税对策。
【2026年公布】令和8年分的地价动向
2026年7月1日公布的令和8年分路线价，全国平均较上年上涨＋2.9%，连续5年上涨，并且是采用现行算定方法以来的历史最大涨幅［国税厅 关于令和8年分路线价等］。不动产需求以及访日游客（入境游）的恢复推高了地价。
| 项目 | 令和8年分（2026年）的情况 |
|---|---|
| 全国平均变动率 | 较上年 ＋2.9%（连续5年上涨・历史最大涨幅） |
| 各都道府县的动向 | 上涨36个都道府县・持平3个县・下跌8个县 |
| 都道府县厅所在都市的最高路线价 | 44个都市上涨，3个都市（青森・津・鸟取）持平。自1991年分以来时隔35年首次零下跌 |
| 全国最高路线价 | 东京都中央区银座5丁目“鸠居堂”前＝每1㎡5,336万日元（较上年＋11.0%・连续41年位居全国首位） |
| 涨幅全国第一 | 长野县白马村＝＋32.7%（滑雪度假区深受访日游客欢迎） |
| 东京都 | 标准宅地平均较上年＋9.4%。按税务署划分，浅草・雷门通以＋27.5%位居东京都内涨幅首位（访日游客・租赁需求） |
路线价上涨后，同一块土地的继承税・赠与税评估额也会上升，朝着税额增加的方向作用。在城市地区拥有自宅或土地的人，最好用最新的路线价重新试算是否超过基础扣除（3,000万日元＋600万日元×法定继承人人数），以求安心。随着评估额上升，确认小规模宅地等特例等可用制度也变得重要。
※全国及各地区的详细数值和排名，可在国税厅的公布资料及各类报道中确认。地价逐年变化，申报时请务必确认当年分的路线价。
路线价图的看法｜数字为“千日元单位”，字母为借地权比例
在路线价图上，沿道路标注着“数字＋字母”。读法如下［国税厅 路线价图的说明］。
例如，道路上标注“300C”，即表示面向该道路的标准宅地为每1㎡30万日元（300千日元），借地权比例为C＝70%。若为“100”则是10万日元/㎡。
字母A～G表示借用土地的权利（借地权）的比例［国税厅 路线价图的说明］。
※借地权比例用于评估借用土地并在其上建造建筑物的人的权利（借地权），或出借一方的土地（贷宅地・底地）。越是市中心的商业地，A・B越高；郊外的住宅地一般为D～F。
如何查询自己土地的路线价（免费・3分钟）
在国税厅的“财产评估基准书 路线价图・评估倍率表”中，任何人都可免费确认。
- 打开国税厅的“财产评估基准书”网站［国税厅 财产评估基准书（日文）］
- 选择要查询的年分和都道府县
- 选择市区町村・地区，显示“路线价图”或“评估倍率表”
- 读取对象道路上标注的数字（千日元单位）和字母（借地权比例）
※路线价图也公开了过去数年分。如果继承发生在过去，请选择相应年分进行确认。
土地（自用地）评估额的计算方法
自己使用的宅地（自用地）的评估额，基本上按下列公式求得。
“各种修正率”是根据土地形状和进深进行的调整。进深极长或极短的土地会因进深价格修正而下降，角地会因侧方路线影响加算而上升，形状不规则的土地会因不规则地修正而下降等，会加入这类调整［国税厅 No.4602］。若为标准的规则地，修正率接近1.00。
自用地评估额 ＝ 30万日元/㎡ × 1.00 × 150㎡ ＝ 4,500万日元。
若该土地为借地（从他人处借用），借地权的评估为 4,500万日元 × 70%（C）＝3,150万日元。反之，出借给他人的土地（贷宅地・底地）则评估为 4,500万日元 ×（1−70%）＝1,350万日元。
此外，被继承人曾居住的自宅土地等，可能因小规模宅地等特例使评估额最高下降80%。出售继承来的自宅时的特例，请一并确认空置房屋的3000万日元特别扣除。
没有路线价的地区用“倍率方式”评估
并非所有土地都设定了路线价。未设定路线价的地区被称为倍率地区，主要是城市化尚未推进的郊外・农村・山间地带。倍率地区按下列公式评估［国税厅 评估倍率表的说明］。
评估倍率在国税厅的“评估倍率表”中按地区・地目（宅地・田・旱地・山林等）分别设定。固定资产税评估额可在每年春季由市区町村寄来的固定资产税课税明细书中确认。固定资产税评估额本身的机制，请见固定资产税的计算方法。
路线价・公示地价・固定资产税评估额的区别
土地有多种目的不同的“价格”，容易混淆，在此加以整理。继承税路线价被设定在作为实际买卖价格（市场价格）参考的公示地价约80%的水平。
| 价格种类 | 设定机关 | 主要用途 | 水平参考 |
|---|---|---|---|
| 市场价格 | 市场（买卖） | 实际交易 | 时价 |
| 公示地价 | 国土交通省 | 交易指标 | 100（基准） |
| 继承税路线价 | 国税厅 | 继承税・赠与税 | 公示地价约80% |
| 固定资产税评估额 | 市区町村 | 固定资产税等 | 公示地价约70% |
※公示地价以1月1日时点、于3月前后公布［国土交通省 地价公示］，固定资产税评估额每3年重新评估一次。比例均为一般参考，各块土地存在差异。
该使用“哪一年的路线价”？
路线价并非使用申报当年的，而是使用取得该土地那一年（发生成为课税依据的事件那一年）的。继承税用被继承人去世那一年的路线价评估，赠与税用接受该财产赠与那一年的路线价评估。例如2026年内发生的继承，就使用2026年7月公布的路线价。
如果正在考虑生前赠与土地，重要的是结合赠与税的基础扣除（每年110万日元）和评估机制一并规划。详情请见赠与税免税额110万日元的正确用法。
常见误解与注意事项
列举路线价相关中特别常见的3个误解。试算前请先确认。
路线价×面积得出的仅仅是土地的评估额，并非税额。继承税是从包含土地在内的遗产总额中减去基础扣除（3,000万日元＋600万日元×法定继承人人数）后，对余额乘以税率计算的。即便有评估额4,500万日元的土地，只要遗产整体在基础扣除以下，就不需要缴纳继承税。
并非可以直接使用固定资产税评估额。使用固定资产税评估额的情况仅限于没有路线价的倍率地区，而且这种情况下还要乘以评估倍率。在设定了路线价的地区，用路线价计算。
在2024年1月以后的继承・赠与中，分售公寓（区分所有）适用修正与市场价格之间差额的新评估规则，评估额比原来基于路线价的计算更高的情况增多。继承・赠与公寓时，建议确认国税厅的最新信息或咨询税理士。
总结
常见问题
2026年（令和8年）分的路线价何时公开的？
于2026年7月1日在国税厅的“财产评估基准书”网站公开。全国平均较上年上涨＋2.9%，连续5年上涨。评估时点为当年的1月1日。
路线价与市场价格（买卖价格）有何不同？
路线价以公示地价约80%为参考设定，一般低于实际买卖价格。路线价是用于计算继承税・赠与税的价格，与市场上的交易价格目的不同。
没有标注路线价的土地如何评估？
在未设定路线价的倍率地区，用“固定资产税评估额×评估倍率”的倍率方式评估。评估倍率可在国税厅的评估倍率表中确认。
该使用哪一年的路线价？
不是申报当年，继承用被继承人去世那一年、赠与用取得该财产那一年的路线价。2026年内的继承就用2026年分的路线价。
分售公寓也能用“路线价×面积”评估吗？
不能直接这样评估。在2024年1月以后的继承・赠与中，分售公寓（区分所有）适用修正与市场价格差额的新评估规则，评估额比原来基于路线价的计算更高的情况增多。公寓的继承・赠与建议咨询税理士。
参考链接（出处）
本文根据以下公共资料制作（中立・一次信息）。公开日和评估规则可能变动，申报前请确认最新内容。
- 国税厅 财产评估基准书（路线价图・评估倍率表）（日文）
- 国税厅 关于令和8年分路线价等（新闻发布）（日文）
- 国税厅 路线价图的说明（日文）
- 国税厅 评估倍率表（一般土地等用）的说明（日文）
- 国税厅 No.4602 土地房屋的评估（日文）
- 国土交通省 地价公示（日文）
※本文为一般性信息提供，并非税务建议。土地的评估以及继承税・赠与税的申报，请向税务署或熟悉继承・不动产的税理士咨询。