맞벌이 부부가 늘면서 "페어론(pair loan, 부부가 각자 하나씩 주택담보대출을 받는 방식)"으로 주택을 구입하는 사람이 늘고 있습니다. 대출 금액을 늘릴 수 있고 주택담보대출 세액공제를 두 사람 몫으로 사용할 수 있다는 점이 큰 매력입니다. 한편으로, 단체신용생명보험은 자신의 대출분만 커버한다, 이혼해도 연대보증은 해제되지 않는다, 지분 비율을 잘못 정하면 증여세가 부과된다 등, 간과하면 무거운 리스크도 있습니다. 이 글에서는 비슷하지만 다른 "연대채무형·연대보증형"과의 차이를 정리한 뒤, 세금(주택담보대출 세액공제·증여세)과 단체신용생명보험·이혼의 쟁점을, 판단 재료가 갖춰지도록 해설합니다.
페어론이란
페어론이란 부부나 부모·자녀 등 두 사람이 같은 부동산에 대해 각각 별도로 주택담보대출을 계약하는 방식입니다. 대출은 2건이 되고, 두 사람이 각각 채무자가 되어 서로 상대방 대출의 연대보증인이 됩니다. 부동산은 두 사람의 공동명의가 되며, 지분은 원칙적으로 낸 자금(자기자금＋각자의 대출)의 비율로 정합니다.
먼저 혼동하기 쉬운 3가지 방식을 정리
부부가 하나의 집을 살 때의 대출 방식은 크게 3가지입니다. 공제·단체신용생명보험·제반 비용이 각각 다르므로 여기가 가장 중요합니다.
| 항목 | 페어론 | 연대채무형 | 연대보증형 |
|---|---|---|---|
| 대출 건수 | 2건(각자 계약) | 1건 | 1건 |
| 채무를 지는 사람 | 두 사람 각각＋서로 연대보증 | 주채무자＋연대채무자(둘 다 전액) | 주채무자만(상대는 연대보증인) |
| 주택담보대출 세액공제 | 두 사람 모두 사용 가능 | 두 사람 모두 사용 가능(부담 비율에 따라) | 주채무자만 |
| 단체신용생명보험(단체신용생명보험) | 각자 자신의 채무에 가입 | 주채무자 중심(연생형 상품도 있음) | 주채무자만(보증인은 불가) |
| 사무 수수료·등기 등 제반 비용 | 2건 분이 발생 | 1건 분 | 1건 분 |
| 부동산 명의 | 공동(2인) | 공동(2인) | 주채무자 단독이 일반적 |
"두 사람 모두 든든하게 벌고 있고, 공제도 단체신용생명보험도 두 사람 몫을 원한다"면 페어론. "1건으로 수수료를 낮추면서 둘이 공제를 쓰고 싶다"면 연대채무형. "상대는 보증만 하면 된다"면 연대보증형. 공제·단체신용생명보험·비용 중 무엇을 중시하는지에 따라 정해집니다.
페어론의 장점
- 대출 가능 금액이 늘어난다: 두 사람의 소득을 합산하는 형태가 되므로, 혼자서는 닿지 못하는 부동산에도 손이 닿기 쉽다.
- 주택담보대출 세액공제를 두 사람 몫으로 사용할 수 있다: 부부 각자가 자신의 대출 잔액에 따라 공제를 받을 수 있다. 가구로서 공제 한도를 크게 활용할 수 있는 가능성이 있다(후술).
- 각자가 단체신용생명보험에 가입할 수 있다: 각각의 채무에 보장이 붙는다.
- 금리 유형·상환 기간을 개별적으로 설계할 수 있다: 한쪽은 고정, 다른 한쪽은 변동 같은 조합도 가능하다.
페어론의 리스크·단점
페어론에서는 한쪽이 사망해도 단체신용생명보험으로 완제되는 것은 그 사람의 대출분뿐이며, 남겨진 쪽의 대출은 그대로 남습니다. "어느 한쪽에게 무슨 일이 생기면 집 대출은 전부 없어진다"고 단정하는 것은 위험합니다. 만일에 대비하려면, 부부 중 한쪽이 사망·고도 장해가 되었을 때 두 사람의 잔여 채무가 모두 변제되는 연생 단체신용생명보험(부부 연생)을 취급하는 상품(금리 상향이 일반적)이나, 별도의 생명보험으로 커버하는 방법을 검토합니다.
- 제반 비용이 2건 분: 사무 수수료·인지세·저당권 설정 등기 등이 2계약 분 발생하여 초기 비용이 늘어난다.
- 이혼 시 얽히기 쉽다: 대출과 공동명의가 남아 매각이나 명의 정리가 어렵다(후술).
- 소득 감소·퇴직·휴직에 약하다: 두 사람 몫의 상환을 전제로 짜기 때문에, 출산휴가·육아휴직·이직·질병으로 한쪽의 소득이 줄면 가계를 압박하기 쉽다.
- 서로 연대보증인: 상대가 상환할 수 없게 되면 자신이 대신 갚을 의무를 진다.
- 공제를 다 쓰지 못할 수 있다: 소득이 낮은 쪽은 공제액이 납세액을 웃돌아 다 쓰지 못하는 경우가 있어, 둘이 함께 짜는 장점이 옅어질 수 있다.
【세금①】주택담보대출 세액공제를 둘이 사용하기
주택담보대출 세액공제(주택차입금등 특별공제)는 연말 대출 잔액에 따라 소득세(공제하지 못한 분은 일부 주민세)가 가벼워지는 제도입니다. 현행 기본 규칙은 다음과 같습니다.
공제율은 연말 잔액의 0.7%, 공제 기간은 신축 등 13년·중고 10년이며, 적용에는 합계 소득 금액 2,000만 엔 이하 등의 요건이 있습니다［국세청 No.1211-1］. 대출 한도는 주택의 에너지 절약 성능(장기우량·ZEH 수준·에너지 절약 기준 적합 등)에 따라 달라지며, 신축은 원칙적으로 에너지 절약 기준 적합이 필수입니다. 또한 육아 가구·젊은 부부 가구(19세 미만의 부양 친족이 있거나 부부 중 한쪽이 40세 미만)에게는 대출 한도의 상향이 있습니다.
페어론에서는 부부 각자가 자신의 대출 잔액 × 0.7%를, 각자의 대출 한도 범위에서 공제할 수 있습니다. 즉 가구로서는 공제 한도를 크게 사용할 수 있는 가능성이 있습니다. 한편으로, 소득이 낮은 쪽은 공제를 다 쓰지 못하는 경우도 있으므로, 대출의 배분은 공제 이점도 보면서 정하는 것이 상책입니다. 최신 대출 한도나 요건은 주택담보대출 세액공제 가이드와 국토교통성·국세청의 자료에서 확인하세요.
아내의 공제액(대략)＝ 1,600만 엔 × 0.7% ＝ 약 11.2만 엔
※각자가 내는 소득세·주민세의 범위 내에서 공제. 아내의 소득이 적어 세액이 작으면 공제를 다 쓰지 못하는 경우가 있다.
【세금②】지분 비율의 실수는 증여세가 된다
공동명의의 지분 비율은 실제로 낸 돈(자기자금＋각자의 대출 부담)의 비율에 맞추는 것이 대원칙입니다. 낸 비율과 지분이 어긋나면, 그 차액분을 상대로부터 "받은" 것으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
남편이 계약금과 대출로 7할을 부담했는데도 등기 지분을 "사이좋게 2분의 1씩"으로 하면, 차액(약 2할 상당)이 남편에서 아내로의 증여로 간주될 가능성이 있습니다［국세청 No.4402］. 지분＝부담 비율로 등기합시다. 판단이 어려운 경우에는 증여세의 기초(증여세의 비과세 한도)도 확인한 뒤 세무사에게 상담하세요.
이혼하면 어떻게 되나?
페어론이 가장 분쟁이 생기기 쉬운 것이 이혼 시입니다. 이혼해도 대출 계약과 연대보증은 자동으로 사라지지 않습니다. 주요 선택지와 주의점은 다음과 같습니다.
- 집을 판다: 매각액이 대출 잔여 채무를 웃돌면(언더론) 팔아서 청산하기 쉽다. 잔여 채무가 웃돌면(오버론) 자기자금으로 차액을 메우지 않는 한 팔 수 없다.
- 어느 한쪽이 계속 산다: 사는 쪽이 다른 한쪽의 몫을 떠안아 단독 대출로 갈아탈 필요가 있으나, 한 사람의 소득으로는 심사가 통과되지 않아 하나로 합칠 수 없는 경우가 많다.
- 연대보증은 그대로: 갈아타거나 완제하지 않는 한, 이혼 후에도 상대방 대출의 연대보증인으로 계속 남으며, 연체하면 청구가 온다.
"이혼 시 하나로 합칠 수 있는 상환액인가"를 짜기 전에 시뮬레이션해 두는 것이 중요합니다.
페어론이 맞는 사람·신중히 생각해야 할 사람
맞는 경우가 많다
- 두 사람 모두 안정된 소득이 있고 당분간 이어질 전망
- 두 사람 모두 충분한 소득이 있어 공제를 다 쓸 수 있다
- 연생 단체신용생명보험이나 생명보험으로 사망 리스크에 대비할 수 있다
- 2건 분의 제반 비용을 감수할 수 있다
신중히 생각하고 싶다
- 한쪽의 소득이 낮다／앞으로 줄어들 가능성(출산휴가·이직 등)
- 대출 금액이 커서 혼자서는 상환·갈아타기가 어렵다
- 사망 시 잔여 채무가 남는 리스크에 대한 대비가 없다
- 지분·부담 비율의 정리가 애매하다
자주 묻는 질문
페어론과 연대채무형 중 어느 쪽이 이득인가?
둘 다 두 사람이 주택담보대출 세액공제를 사용할 수 있습니다. 차이는, 페어론은 2건 계약으로 각자가 단체신용생명보험에 들 수 있는 반면 제반 비용이 2건 분입니다. 연대채무형은 1건으로 제반 비용을 낮출 수 있지만 단체신용생명보험은 주채무자 중심(연생형 상품 제외)입니다. 단체신용생명보험을 두 사람 몫으로 중시한다면 페어론, 비용을 낮추고 싶다면 연대채무형이 하나의 방안입니다.
남편이 사망하면 집 대출은 전부 없어지나?
페어론에서는 단체신용생명보험으로 완제되는 것은 사망한 사람의 대출분뿐입니다. 남겨진 쪽의 대출은 남습니다. 양쪽을 커버하고 싶은 경우에는 연생 단체신용생명보험이나 생명보험으로 대비하는 것을 검토합니다.
지분은 어떻게 정하면 되나?
자기자금과 대출을 합친 "실제로 낸 비율"에 맞춰 등기합니다. 부담 비율과 지분이 어긋나면 그 차액이 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
이혼하면 페어론은 해소할 수 있나?
계약과 연대보증은 자동으로 사라지지 않습니다. 매각하여 청산하거나, 계속 사는 쪽이 단독 대출로 갈아탈 필요가 있으나, 한 사람의 소득으로는 하나로 합치기 어려운 경우도 있습니다.
정리
참고 링크(출처)
이 글은 다음 공적 기관의 자료를 바탕으로 작성했습니다(중립·일차 정보). 대출 한도나 요건은 개정되므로 계약 전에 최신 내용을 확인하세요. 단체신용생명보험의 보장 내용은 각 금융기관의 상품마다 다릅니다.
- 국토교통성 주택담보대출 감세（일본어）
- 국세청 No.1211-1 주택차입금등 특별공제(주택의 신축 등을 한 경우)（일본어）
- 국세청 No.1210 내 집 마련 등과 소득세의 세액공제（일본어）
- 국세청 No.4402 증여세가 부과되는 경우（일본어）
※이 글은 일반적인 정보 제공이며, 세무·금융상품의 조언이 아닙니다. 구체적인 대출 설계·지분·단체신용생명보험의 선택은 금융기관·세무서·세무사·재무설계사 등 전문가에게 상담하세요.